Immobilier scellier

 

Le gouvernement avait voté en Décembre 2008 dans sa loi de finances un nouveau dispositif de défiscalisation immobilière baptisé loi Scellier du nom du parlementaire-rapporteur qui a présenté ce projet en commission. Cette loi a été mise en place afin de remplacer progressivement les régimes Robien et Borloo qui ont disparu fin 2009 et ainsi continuer à soutenir l'investissement locatif privé.

 

La loi Scellier se différencie de la loi Robien dans le sens où l'avantage fiscal est cette fois une réduction d'impôt et non pas une diminution du revenu imposable comme c'était le cas auparavant.

 

A partir de 2012 cette réduction d'impôt sera fixée à 13 % du prix de revient du logement plafonné à 300 000 € et limitée à une opération par an. Ce taux de réduction de 13 % ne concernera que les logements neufs labellisés BBC ( Basse Consommation Energétique ) . Pour les logements non labellisés BBC aucune réduction d'impôts n'est accordée.  

 

Pour profiter de ce dispositif, il est nécessaire que le logement acheté soit loué en tant que résidence principale pour une durée de 9 ans. Il est possible, à l’issue de ces 9 premières années, de bénéficier d’une réduction d’impôt supplémentaire de 1.33% par an pendant 3 ou 6 ans si l’acquéreur conserve son bien loué sous certains plafonds de loyer pendant ces périodes complémentaires optionnelles.

 

Cette réduction d'impôt sera étalée de manière linéaire pendant 9 ans. Elle est accordée pendant l’année d’achèvement du logement et se trouve ainsi imputée sur l’impôt dû cette même année puis sur l’impôt dû les huit années suivantes. La réduction d’impôt sera donc égale chaque année, soit 1/9 du montant total.

 

Lorsque la réduction d'impôt excède l'impôt à payer, le différentiel sera reportable sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu’à la sixième année incluse.

 

Il n’y a plus de notion de plafond de ressources du locataire mais un plafond de loyer. Ce dernier sera variable en fonction du lieu d'implantation géographique du bien immobilier.

A compter du 1er Janvier 2011 l'Hexagone sera partagé entre 5 zones avec notamment l'apparition d'une nouvelle zone Abis dévolue à Paris et à 29 communes périphériques. Le dispositif Scellier reste réservé aux communes

des zones Abis, A, B1 et B2. Par dérogation au droit commun des agréments de 3 ans pourront être accordés à des communes répertoriées en zone C et justifiant de tensions locales sur leur marché locatif.

Ces plafonds de loyer, hormis en nouvelle zone Abis, auront été baissés de façon assez significative ( entre 14 et 26% ) pour se rapprocher des prix réels du marché.

L'enjeu majeur de cette révision des plafonds est d'abord de sécuriser les futurs acquéreurs afin de leur éviter des situations où ils ne louent pas leur bien, ou pas au loyer espéré sur lequel ils avaient bâti leur plan de financement.

 

Ce dispositif s'est ensuite décliné en deux autres variantes : l'amendement Bouvard, dit aussi loi Censi-Bouvard et également son extension en Outre-Mer dite "Scellier Outre-Mer"

 

AMENDEMENT BOUVARD :   Devant le succès de la loi Scellier, qui a rapidement pénalisé les ventes de résidences avec services, le législateur a remanié au 1er janvier 2009 le statut du LMNP ( Loueur en Meublé Non Professionnel ).

 

Désormais, l'investissement SCELLIER BOUVARD dans une résidence de tourisme classée, une résidence étudiante ou une résidence médicalisée de type EHPAD donne droit, sous conditions, à une réduction d'impôt linéaire sur 9 ans.

Cette réduction dans le neuf sera égale à 11 % du montant HT de l'investissement effectué en 2012.

 

L'assiette de l'investissement immobilier est limitée à 300 000 €, plafonnant ainsi la réduction d'impôt à 75 000 € sur la durée, soit 8 333 € par an pendant 9 ans. On peut acquérir un ou plusieurs biens dans cette enveloppe de 300 000 €.

Par ailleurs si l'investissement est réalisé dans une résidence neuve avec services, la TVA de 19.6% est récupérable.

 

Le bien doit être loué meublé à usage d'habitation.

Un bail commercial doit être consenti pour au moins 9 ans à un exploitant unique.

Les revenus issus de la location meublée en LMNP sont imposés dans la catégorie des BIC ( Bénéfices Industriels et Commerciaux ) . Le dispositif Bouvard entraine obligatoirement l'option de la déclaration BIC au réel simplifié.

Il n'est par contre plus possible de cumuler la réduction d'impôt avec l'amortissement du bien , même après la première période de 9 ans ( A l'exception des meubles et de la partie de l'investissement supérieur à 300 000 € ).

 

La réduction d'impôt générée par un investissement SCELLIER BOUVARD s'inscrit enfin dans le cadre du plafonnement global des niches fiscales.

 

Le dispositif CENSI-BOUVARD prendra fin en 2015.

 

 

NOTRE CONSEIL SUR LE DISPOSITIF SCELLIER : Malgré les dernières modifications apportées par le législateur ce dispositif reste toujours attractif. Le taux de réduction d'impôts de 13% pour les logements BBC est encore important.

L'ajustement des plafonds de loyers vers la réalité du marché locatif limitera les déconvenues.

Enfin les nouveaux logements livrés BBC auront une double attractivité : locative d'abord car le locataire préfèrera louer un appartement bien isolé lui offrant des charges allégées, à la revente ensuite car ces biens conformes aux nouvelles normes énergétiques seront plus rares et n'en auront que plus de valeur.